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强化老屋新能量(台北画刊109年9月)

定位点

发布日期:2020-09-07

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居住正义关注的焦点不单是「有没有房子住」,「住得安全」也同样重要。九二一地震的深刻经验,让全台民众都认知到建筑结构稳固的重要。台北市政府近年积极推动危老建筑重建,也盘点与规画海砂屋拆除的审议与执行,并透过容积奖励、税赋优惠、拆除补助等,提高民众重建意愿,加速危险与老旧建筑的更新,确保居住安全。

房屋高龄化 危老重建刻不容缓
「人老了总需要健康检查及保养。」台北市建筑管理工程处股长吕俊鸿表示,部分早期兴建的房屋结构强度已随岁月流逝而老化,居住安全的隐忧也逐日加剧,因此内政部推动「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」(简称危老条例),藉由各项奖励与补助机制,让小规模基地、有重建需求的建物,都可以透过简便的审查程序完成重建。

加速危老重建 提供加值诱因
为了加速危老重建,中央政府自2017年5月起提供「时程奖励」,从10%容积奖励逐年折降,至今年5月已下调至8%,预计至2025年5月12日结束归零。换言之,民众越早参与危老重建,所能获得的容积奖励就越高。

此外,在条例施行的5年内,申请重建的民众享有税赋优惠,如於重建期间免徵地价税、重建後2年地价税及房屋税减半徵收、重建後2年未移转所有权者,房屋税减半徵收可延长至10年等,目前也研拟增订新的奖励办法,规画给予小规模基地额外增加容积奖励。

不仅如此,内政部也授权地方主管机关可放宽建筑物高度及住宅区的建蔽率,目前台北市政府规定建筑高度比统一为不超过2.5,建筑建蔽率则依土地使用分区为40%、50%、60%不等,期望提供足够的诱因,鼓励民众及早申请危老重建。

培训危老重建推动师 创造双赢
为辅导民众进行危老重建,台北市建管处创全国之先,订定「危老重建推动师培训及奖励执行计画」,建立「危老重建推动师」制度,徵选有志於推动老屋重建的专业人士,包括建筑师、土木技师等,经讲习培训取得资格後,为市民提供免费的谘询服务,进而媒合辅导申请建物耐震能力评估,经评估後如能适用危老条例重建者,还会协助提具重建计画。此外,也广设「危老重建工作站」,由推动师轮值进驻,积极推动危险及老旧建筑物加速重建,提供市民「一条龙」的全程服务。

8ee3aef4-cfd0-4c52-9516-d2d6b468c299北市府自2018年10月起在各区广设「危老重建工作站」,并安排危老重建推动师轮值进驻,提供免费的谘询服务。

吕俊鸿说,这项制度不仅协助市民获得相关资源,又有助於推动老屋翻修重建,而推动师在推动重建成功後,也能够申请辅导推动费,户数与规模越大,所得到的推动费也越高,可谓双赢。

危老、都更哪个好? 早点做最好
常有民众问,老屋翻新要申请重建还是等都更?其实两者要依循的法规及程序大不相同。吕俊鸿指出,「危老条例」申请人须是土地及建物所有权人,虽然要全部所有权人同意较费时,但申办的审查程序较为快速。

「都更条例」的申请人则须是实施者,例如建设公司、所有权人筹组的更新会等,同意比例依都市更新条例相关规定采多数决,後续尚须办理公开展览、公听会等程序,这也表示申办时程与进度须视意愿整合及争议处理的进度而定。

吕俊鸿认为,危老条例、都更条例在适用范围、办理程序、奖励补助及税捐减免等各有不同条件,申请人应考量基地现况、整合情形等,选择较适合自身状况的方式。

海砂屋拆除迫切 市府加速审议
老屋更新除了危老重建,还有海砂屋善後处理。海砂屋是高氯离子钢筋混凝土建筑物的俗称,指建筑房屋所用的混凝土使用来自海边的海砂。由於海砂中含有氯离子,短期会使墙面长出壁癌,长期则加速钢筋腐蚀,造成混凝土块剥落,严重损害房屋的结构安全。

为加速海砂屋拆除更新,台北市都市更新处副总工程司詹育齐指出,去年8月起市府主动依都更条例规定,将台北市19处列管须拆除、尚未重建或进入都更程序的海砂屋划定为更新地区,降低提送都更事业计画门槛,同意比率从80% 降低至50%,如同意比率达90% 以上还可优先排会审议。

都更处正工程司江中信表示,海砂屋有一定的危险性与拆除的急迫性,因此市府会逐一了解并优先施作。但考量每户不同状况,非到不得已,市府不会采取迳予强制拆除的手段。以今年顺利拆除的延寿国宅I区为例,其中3户所有权人各有不同意拆除的缘由,市府在进行强制拆除前,派员到场与居民进行多次磋商,以软性的方式,说明海砂屋拆除的迫切与必要,并尽力协助居民了解房屋权值分配计算方式和调解住户心结,使该案成为台北市於2019年都市更新相关法令修订後,第一件成功磋商的代拆案。

「住得安全」是居住正义落实的重要指标,台北市政府藉由加速危险及老旧建筑物重建、海砂屋优先强制拆除等,盼能加速老旧建筑更新、改善市容,且达到都市防灾的目的。
 

台北市政府
居住正义2.0


 


文ー刘懿慧
图ー台北市建筑管理工程处

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